成都金牛区待出租土地房屋租金评估报告行业信息灵(2023/实时/行情)

租金评估就找中天评估

办公楼租金评估

办公楼租赁金额评估

办事处房屋租金评估

办事处租金评估

办事处租赁租金评估

1.分析消费群体及消费能力2.了解零售商扩展计划，是否有在该城市开店的可能3.根据项目地点，项目规模来制定项目定位4.“定位”需要调整，所以需要预留调整空间5.“定位”是商场精神面貌的浓缩：或”时尚”，或”一站式”，或”社区服务”…正确的业态组合根据定位，制定相对应的业态组合1.应符合目标消费群体的喜好及趋势2.了解区域内竞争对手的租户情况。

把握商家营业状况3.了解租户对该项目的反馈意见和建议4.研究是否需要主力店，次主力店；各业态如超市，餐饮，，服饰，服务等的占比5.主力店/次主力店//餐饮：主要目的是拉动，为项目定位设定主格调，但租金回报一般较低，工程条件复杂6.服饰等零售业态一般租金回报较理想，工程简单。但如果项目是在商业生地。

偏远地段，则需要主力店/次主力店//餐饮拉动7.以货品价位相当的商家放在一起，以同一群消费群体为目标5.消费心理一般150-200米需要有休憩点–咖啡厅，餐厅，小吃…，以延长消费者在商场的逗留9.市场上也有”专业市场”的操作。缺点是一般档次较低，未必符合消费趋势制定具有竞争力的租金以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和前提1.城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场水平2.分析项目所在区域目前的租金水平3.进行商户业绩调查。

分析其租金承受能力4.低租金业态安排在高楼层，死角，小门面5.高租金业态安排在主入口。扶手梯对面，中空周边，对外橱窗…6.区分不同业态的租金差别（不要只呆板跟着预算）7.对于只有百货的商圈，更需要分析其坪效，得出租金水平8.尽量切小店铺面积，切小门面宽度9.控制主力店与一般店的规模比例

房地产租金价格确定对房地产租金价格的评估，其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的，所不同的是一般不考虑净残值；对含税租金价格的确定，需考虑房产税。

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。

房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制。

中天评估主要提供：租金评估报告、四川股权评估报告，四川知识产权评估报告，四川无形资产评估报告，四川企业价值资产评估报告，四川单项资产评估报告，四川企业流动资产评估报告，四川企业固定资产评估报告，新零售企业资产评估，四川境内企业各项资产评估报告等。

待出租土地房屋租金评估报告至此，委估商业房地产的租赁收益就可根据在何种繁华地段以经营何种商品前提下进行核定，再结合委托人提供的租赁合同作为参考、分析，由此确定的评估租金参数就比较准确了。采用收益法评估商业房地产应考虑商业房地产进深对租金的影响考量委估商业房地产好坏除地段及经营类别外，还有一个重要的实物指标。

四川中天资产评估有限公司在租金评估、企业价值评估、土地评估、房地产评估、机器设备评估、无形资产评估、矿业权评估、林权评估、财务报告目的评估、税基评估等各单项资产评估和企业整体价值评估方面全身心为客户服务。

如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场不紧密时。一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。评估人员在使用租金收益法时常常只从正面考虑其适用条件，而不从反面考虑其不适用情形。租金收益法的适用应该满足上述充分必要条件，缺一不可。租金的选择根据租金收益法的理论依据。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

那么其风险报酬率也应该有差异。因此，在实务工作中有两种途径可以解决该矛盾：一是考虑社会平均所得税税率；二是如前所述。资本化率(折现率)与未考虑所得税的净收益配比。折现率(资本化率)的确定折现率应该选择房地产市场(行业)平均报酬率为基础折现率，也可根据社会平均报酬率加上房地产行业特有风险报酬率为基础折现率。

租金评估就找中天评估

办公楼租金评估

办公楼租赁金额评估

办事处房屋租金评估

办事处租金评估

办事处租赁租金评估

成都金牛区待出租土地房屋租金评估报告行业信息灵(2023/实时/行情)

有各种定价法，成本推出收益，同类型项目租金比较，商户营业额倒推租金等等。但是，商业的变数太大，同一条街，马路这边的铺子可能就远比对面的旺。2个条件差不多的购物中心，可能就是因为入口的不同而人心相背。所谓没有相同的2个铺子。我们也没有办法的推导出每一个铺子的租金。真是因为如此，商业地产才好玩。 根本的方法，你找10个你想的租户，有2~3个租户愿意付的，就是合理的租金。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升度，获得更多的利润。

如何进行租金测算？ 租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

① 实地调研； ② 网络查询； ③ 与第三方公司合作； ④ 通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据

针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。

通用公式： 年租金=年营业额*承租水平 租金单价=年租金/12/30/租赁面积 *承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算

简单介绍常见的几种业态的承租水平： 餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。 影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。 超市：卖场中，超市的租金水平几乎是很低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。 电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。 百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。 KTV租金测算： 2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。

办事处房屋租金评估、

办事处租金评估、

办事处租赁租金评估、

别墅租金评估、

不动产租金评估、

出租不动产租金评估、

出租房屋租金评估、

出租商铺租金评估、

出租写字楼租金评估、

单位租金评估、

铺面租金评估、

商铺租金评估、

商业地产租金评估、

街道办租金评估、

街道租金评估、

预算单位租金评估、

预算外单位租金评估、

街道办出租租金评估、

物业租金评估、

办公楼租金评估、

办公楼租赁金额评估、

部门租金评估、

公司租金评估、

公司出租房屋评估、

街道办出租房屋租金评估

1．利用市场比较法测算估价对象的市场价值

公式为：比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X个别因素调整系数X区域因素调整系数

2. 年租金测算

(1)根据对估价对象实际情况，可选用“每年基本上按某个固定的数额递增”的公式模型或其他模型进行计算。这一点有点类似市场比较法的租金增长系数D值。然后资本化率的确定方法很多，常见的有无风险报酬率加风险调整值法累加确定资本化率。

(2)收益年限的确定，应该是租赁资产的尚可使用年限，至于具体到每一个项目而言，一般参照租赁资产物理尚使用年限与法定尚可使用年限孰低原则确定。

(3)根据1所确定的租赁资产市场价值，通过偿债公式，并考虑收益逐年递增，反推年租金净值A。具体公式：

3．估算营运费用

根据调查周围同类房地产出租资料，调查租赁情况和各项营运费用，确定估价对象的总营运费用，主要包括管理费、维修费、保险费、相关税费（或营业税及其他附加、房产税）及其他费用。

4.估算租赁资产年租金

基于租赁收入测算净收益的基本公式：

租金净值A=潜住毛租金收入—空置和收租损失+其他收入—运营费用=年租金A-运营费用

则年租金A=租金净值A+运营费用

5．估算未来一段时间的租赁资产租金

这里又会采用现值公式：

值得—说的是，前面通过租赁资产市场价格反推的租赁资产年租金净值A，所采用的N值是租赁资产尚可使用年限，而本公式所采用的N值，则是评估委托确定的租赁期限