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租赁资产租金评估不确定性大

1.政策影晌

拿不动产来说，受政策影响极大，影响租金政策莫过于税收方面的政策。涉及的税种至少包括房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税、城镇土地使用税、印花税等。透过历史看，不动产在不同时期扮演的角色不同，鼓励房地产发展的时候，有一些税收是免征的，当调控房地产的时候，有一些课税是加重的，伴随着不动产发展的起起落落，也有国十条、国八条、国六条等房地产调控政策，曾经有一段时间还有购房就是爱国的倡导，折射在租赁市场上也有减免营业税、抵个人所得税等等的税收政策。

如果承接一个未来3～5年的不动产租金现值的评估，没有一个对未来不动产市场清晰的走势判断，对未来政策有一个较为准确的把握，我想，那评估结果不等一年就完全无效，如果租赁资产是设备或其他，其物理寿命比不动产短得多，越在工作后期越受政策影响大，尤其是关涉环境污染、产能落后等租赁资产极可能受政策的影响，这些因素如果在评估中不加分析与考虑，得出的结果将是允的。

2.租约限制影晌

资产的租赁市场受物业主经济情况、信息获取的多寡等影响，会在物业上签订短则半年、长则3~5年甚至更长时间的租赁合同。本人曾承接过一宗租金长达25年之久的长租约协议，要求对其剩余的5年租金收益现值进行评估，按照合同法，租赁期限长20年，超过部分无效，该合同是1999年《合同法》生效前依据《经济合同法》签订的，尽管合同法生效后经济合同法自动失效，但类似有的事项还大量存在，评估解决这类争端也是理所当然了。那么，评估如何对尚存在3年、5年乃至更长年限的租金损失进行评估呢？需要评估师考量的东西非常多，这也自然成为项目难点了。

考虑房屋报废后土地法定剩余使用年限（扣除房屋尚存寿命年限）的价值。在房地产租金变化（增长）水平低于售价变化市场条件下，采用常规的租金收益法确定房地产评估值存在低估现象，主要是由于房地产租赁市场相对稳定，而房地产投资（投机）市场过度；房地产租赁市场与房地产投资交易市场缺乏。房地产投资（投机）市场过度的预期不是预期租金水平的大幅度提高。

而是其他因素，如：升值预期、建筑材料大幅度涨价等，其理论上是一种期权价值。在这种情况下，一般应该采用租金总乘数的比较法确定评估值；如确实需要运用租金收益法评估，应该考虑房地产预期升值的投机价值，额外的房地产预期升值的投机价值可以根据租金变化率与售价变化率确定。目前房地产投资市场比较活跃。

而房地产租赁市场比较平稳，.们对这种特殊市场环境进行了实证分析。租金总乘数比较法采用租金总乘数比较法确定评估值，应该参照市场比较法的评估思路与程序，从影响价值的基本因素，包括坐落、用途、土地性质、使用年限、交易、交易情况等，以及区域因素、个别因素等方面考虑（比较因子详见下表），通过对参照物租售比的修正。

得出被评估房地产租售比参考值，再结合被评估房地产的租金水平确定评估值。租赁资产租赁价格评估方法租赁资产，不是指租赁，而是指一般意义上的租赁行为，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益。

决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

目前，其房屋租金标准是根据当地经济发展水平的实际情况，按照既要使房屋租赁行为逐步走向市场经济的轨道，又要保证居民不会因此承受太重的负担的原则来制定的。其租金标准主要由当地经济，职工的承受能力等来确定，并不主要受上述市场因素的制约。对私有住房的出租，有的城市从维护承租人的权益出发，结合本地的实际情况规定了租金标准，其租金标准一般低于市场租金的数额。有的城市私有住房的出租价格则已随行就市。对于租用房屋从事生产经营的，《房地产管理法》规定“租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款”。从上述规定可以看出，对租用房屋从事生产、经营活动的，其租金标准不统一规定，而主要受市场的调节和控制。

房屋租金是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权和占有权而支付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况，房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容，房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有所影响。

确定折现率时，应该考虑委估房地产的个别风险，折现率应该至少由基础折现率和个别风险报酬率组成。累计法确定折现率时，至少应该包括无风险报酬率、社会平均风险报酬率、行业特有风险报酬率、个别风险报酬率。折现率构成关系的公式与图示如下：基础折现率＝行业平均(风险)报酬率基础折现率＝社会平均报酬率＋行业特有风险报酬率社会平均报酬率＝无风险报酬率＋社会平均风险报酬率行业特有风险报酬率＝行业平均(风险)报酬率－社会平均报酬率折现率＝基础折现率＋个别风险报酬率折现率＝无风险报酬率＋社会平均风险报酬率＋行业特有风险报酬率＋个别风险报酬率无风险报酬率一般依据5—10年的长期国债平均收益率确定。

或者房地产租赁市场与房地产交易市场不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。租金的选择根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的客观租金（市场租金），而不能简单地以其实际租金为收益标准。确定租金水平，应该合理判断其未来变化情况，当未来租金变化不能通过风险利率考虑时。

一些人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的风险。“我们知道，商铺的价值是要通过租赁或者自营实现的。所以购买商铺所在地商业的成熟度、未来的城市规划、周边的常住人口、再具体到每个商铺的位置、商铺的实用率、整个商业的人员流动线、主力商家、未来可经营的业态范围、是否返租、回报等等因素都是值得每一位商铺投资客去慎重考虑的。

选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。应用租金收益法的前提条件如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时。